房地产市值超450万亿,为何房价仍然没有下跌

2019-03-23 12:18 来源:摘走网编辑整理

?【原创】 房地产市值超450万亿,为何房价仍然没有下跌

(非特别标注,文章皆为谭浩俊原创)

著名开发商潘石屹曾在一次峰会上说,中国的房地产总市值多少?他说自己查了好多数字,其中有200万亿,300万亿,最多的一个数字是470万亿,然后他又说,看到了一张图表,上面显示,中国的房地产总市值是65万亿美元,大约450万亿人民币。

房地产市值超450万亿,为何房价仍然没有下跌

而潘石屹抛出的最新数字是,在3月20日的望京SOHO租赁发布会上,又表示,他让同事算了三个月,用了三个办法,交给专家看,大概的数字是多大呢?是400万亿人民币。因而,也有媒体分析,中国的房地产市值,已经达到美国、欧盟和日本市值的总和。

如果从人口数量来看,中国的房地产市值超过美欧日也不稀奇。关键是,还有一个居民收入水平和购买能力的问题。而仅从市值来看,则不能忽略这样一个细节,那就是市值与价格的逻辑关系。市值代表着房价,而房价又能让市值扩大。中国房价与市值的关系,到底是房价撑大了市值还是市值带高了房价。毫无疑问,是房价撑大了市值。而撑大市值的同时,意味着老百姓的口袋变空了,消费能力中,房子占用的比重偏高了。因为,房价高了,虚拟的资产增加了,但购房者掏出的钱并不虚拟,而是真的。所以,市值背后对应的是老百姓的口袋。

正是因为老百姓的口袋被市值绑架了,所以,房价有没有下降,就很重要。如果市值能够减少一点,就意味着房价下跌了,老百姓的口袋可以宽松一点了。因为,450万亿的市值,按照4亿个家庭来算,也可以达到每家有100万资产。这可是把农村居民也算进去了。剔除农村居民,至少每家的资产达到200万元。那么,事实上有这么多吗?

房地产市值超450万亿,为何房价仍然没有下跌

显然没有。原因就在于,除了市值没有真实反映房地产市场的实际价值外,另一个重要因素,就是空置房的数量较多,比重较高。这也进一步说明,房价下跌是有基础的。

有基础,是不是有条件呢?这个就成了问题的关键了。因为,开发商是与金融紧紧绑在一起的,房价大跌,银行就会有风险。银行出风险,可就不的了了。而根据央行发布的数据,截止到2018年底,人民币贷款余额中,房地产贷款余额为38.7万亿。一方面,说明银行源源不断地给开发企业和购房者提供贷款,支撑着房价的上涨,给房价上涨增添动力;一方面,也在将银行的命运交到开发商手中,与开发商形成风险本。在这样的情况下,房价就不可能大跌快跌,而必须慢跌稳步地下跌。先从大城市跌,再向小城市蔓延。

眼下,已经有些城市出现下跌了,且有的下跌幅度较大。如厦门,就跌的挺让人担忧。北京等一线城市,同样出现了下跌,只有三四线城市还在撑着。到了三四线城市也下跌成趋势了,开发商也好,炒房客也罢,就都撑不住了。那时候,才是房价最令人期待的时刻。只是,如何让已经买了房的刚需淡定,才是最关键的。

房地产市值超450万亿,为何房价仍然没有下跌

所以,未来的房价,会在平稳的基础上缓慢下跌,对刚需来说,购房没有伤害。对投资来说,不会再有利益。对炒房者来说,将面临考验。对高价拿地的开发商来说,需要动一番脑子了。

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